Процесс приобретения земельного участка отличается от сделки с недвижимостью при покупке квартиры. Кроме того, можно купить земельный участок в Екатеринбурге с готовым домом, пустой под постройку дома или землю для иных целей, например садоводства. В каждом из случаев могут быть нюансы сделки.
Общие правила при проведении сделок с земельными участками
Пустой земельный участок чаще всего берут под постройку дома. Но не каждый участок можно использовать под ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Необходимо знать категорию земельного участка, то есть разрешённый вид его использования (ВРИ).
В Росреестре указаны строго определённые ВРИ для постройки дома — всего три кода из тринадцати: «Для индивидуального жилого строительства», «Для ведения личного подсобного хозяйства», «Ведение садоводства». Это так называемая категория земли населённых пунктов.
Важно: если ВРИ идёт под кодом «Ведение огородничества», то строить дом на таком участке нельзя, даже садовый. Категорию можно узнать в выписке из Росреестра или на публичной кадастровой карте.
Оформление сделки купли-продажи и необходимые документы на участок
Перед продажей земельный участок необходимо поставить на кадастровый учёт.
Продавец предоставляет покупателю всю информацию, в том числе о том, есть ли у земельного участка ограничения в использовании или обременение: например, могут ли на него претендовать третьи лица.
Стороны подписывают договор и акт приёма-передачи недвижимости. По желанию обеих сторон сделки этот акт можно включить в договор.
В некоторых случаях договор заверяет нотариус — при продаже доли в праве собственности на участок, если в число собственников входит супруг продавца, а также если владелец земельного участка недееспособное лицо или ребёнок. В последнем случае понадобится разрешение органов опеки или другие документы, необходимые по закону.
Покупатель передаёт оплату продавцу в том порядке, который указан в договоре купли-продажи земельного участка.
Покупатель участка регистрирует право собственности в Росреестре: оплачивает пошлину, предъявляет паспорта сторон сделки, договор в трёх экземплярах, заполняет заявление о переходе прав на недвижимость. Последнее, в отличие от договора купли-продажи, нельзя составить в свободной форме — необходимо использовать установленную форму из Росреестра.
Зарегистрировать договор также можно в МФЦ, однако сделать это напрямую в Росреестре будет быстрее. Также отправить заявление о переходе права собственности на землю может и нотариус, если он участвовал в оформлении сделки купли-продажи участка и проверке договора.
Договор и регистрация права собственности
Утверждённого шаблона договора купли-продажи земельного участка нет, его можно оформить в свободном виде, но только письменно. Однако юридическую силу имеет только тот договор, который содержит следующую информацию:
- данные сторон сделки — продавца и покупателя, а также их реквизиты;
- объект сделки — описание недвижимости;
- данные для определения границ участка;
- кадастровый номер участка;
- цена — если на участке построен дом, цену указывают за землю вместе с домом.
Чтобы зарегистрировать право собственности, в договоре также необходимо указать категорию земельного участка.
Чтобы оформить куплю-продажу земельного участка, его необходимо поставить на кадастровый учёт в ЕГРН либо убедиться, что он уже поставлен на учёт. Если участок вместе с домом, нужно указать также кадастровый номер и характеристики дома.
Возможные причины для расторжения договора
В ряде случаев договор купли-продажи могут признать недействительным, если продавец не указал всю достоверную информацию об участке или построенном на нём доме. Примеры таких причин:
- неполные данные о земельном участке, которые не позволяют оформить участок в Росреестре;
- неучтённое обременение — на участок претендуют третьи лица, супруги или родственники продавца;
- продажа участка прошла без нотариально заверенного согласия других собственников недвижимости;
- одна из сторон сделки купли-продажи не выполнила своих обязательств по договору: к примеру, продавец не передаёт участок покупателю в срок или покупатель нарушает условия оплаты.
Все споры по земельным участкам решаются либо в ходе переговоров, либо через суд. Если нарушение со стороны продавца, покупатель имеет право потребовать компенсацию.
Покупка участка вместе с домом
Ещё раз уточним, что нужно учесть при оформлении документов, если участок продаётся вместе с домом:
- участок и дом должны иметь два разных кадастровых номера;
- данные о доме должны быть внесены в договор;
- в договоре должна быть указана категория участка — чтобы убедиться, что на нём разрешено строительство дома;
- цена сделки прописывается на участок и дом в совокупности;
- при регистрации права собственности покупатель платит две отдельные госпошлины — за участок и дом.
Проверить документы на сделку перед покупкой участка также можно через сервис юридической проверки недвижимости «Метра квадратного».
